Financer votre
projet

​

​

Financer votre projet : crédit, regroupement, assurance emprunteur

 

Un financement n’est pas un détail technique qu’on règle après avoir choisi son projet : c’est une part du projet lui-même. Sa durée, son coût et son assurance déterminent ce que l’opération vous coûtera réellement et ce qu’elle vous engage à supporter. Nous intervenons comme intermédiaire en opérations de banque, et nous vous exposons les conditions obtenues telles qu’elles sont.

 

Ce qu’un financement engage

 

Emprunter, c’est convertir un capital dont vous ne disposez pas aujourd’hui en une série d’échéances que vous devrez honorer pendant des années.

 

Cette dette est certaine. Elle ne dépend ni de la valeur future du bien financé, ni de vos revenus futurs, ni des aléas de votre vie professionnelle. Un crédit se rembourse selon un calendrier fixé le jour de la signature.

 

Quatre paramètres, et eux seuls, font le coût d’un crédit : le montant emprunté, le taux, la durée, et les frais annexes — frais de dossier, frais de garantie, frais d’intermédiation, coût de l’assurance emprunteur. C’est leur combinaison, et non le taux seul, qui détermine ce que vous paierez.

 

Le taux annuel effectif global rassemble le taux d’intérêt et l’essentiel des frais obligatoires liés au crédit : frais de dossier, commission d’intermédiaire, coût de l’assurance obligatoire, frais de garantie, frais d’évaluation du bien. C’est l’indicateur qui permet de comparer deux offres entre elles. Le taux nominal, celui que mettent en avant les publicités, ne le permet pas.

 

Le taux annuel effectif de l’assurance isole, lui, le coût de l’assurance emprunteur. Il vous est communiqué avant l’acceptation de l’offre et c’est le seul chiffre qui permette de comparer deux assurances entre elles.

 

Le coût total du crédit est la somme de tout ce que vous verserez en plus du capital emprunté, sur toute la durée. C’est le chiffre le plus parlant et le moins souvent regardé. Nous vous le donnons pour chaque scénario étudié.

 

Nous ne publions aucun taux sur ce site. Les conditions de marché changent, et un taux affiché serait faux la semaine suivante.

 

Le crédit immobilier

 

Une banque vous prête une somme pour acquérir, construire ou rénover un bien immobilier. Vous remboursez par échéances, sur une durée convenue, avec des intérêts. Le prêt est assorti d’une garantie — hypothèque ou cautionnement d’un organisme — qui permet au prêteur de se faire payer sur le bien en cas de défaillance. Une assurance emprunteur est en pratique exigée. La banque apprécie votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos charges, de votre apport, de la stabilité de votre situation et de votre reste à vivre.

 

Ce que cela apporte

La possibilité de réaliser une acquisition sans disposer de la totalité du prix, donc d’investir plus tôt. Dans un investissement locatif, la contribution des loyers au remboursement, et la déductibilité des intérêts d’emprunt sous certains régimes fiscaux — nous en traitons sur notre page investir dans l’immobilier. La préservation de votre épargne disponible, qui reste mobilisable pour un imprévu plutôt que d’être entièrement absorbée par l’achat. Un taux fixe, lorsqu’il est retenu, fige votre échéance pour toute la durée et vous protège des variations ultérieures.

 

Ce que cela coûte

Les intérêts, d’abord, qui représentent sur une longue durée une somme importante rapportée au capital emprunté. Les frais de dossier de la banque. Les frais de garantie, hypothèque ou caution, dont une partie peut être restituée en fin de prêt selon la formule retenue. Le coût de l’assurance emprunteur, qui pèse parfois lourdement dans le coût total, particulièrement pour les emprunteurs les plus âgés ou présentant un risque de santé. Et, le cas échéant, notre rémunération d’intermédiaire, qui vous est indiquée avant que vous ne vous engagiez.

 

Ses inconvénients et ses risques

L’engagement est long et rigide : les mensualités sont dues quoi qu’il arrive, y compris si vos revenus baissent, si le bien reste vide ou si le marché se retourne. Le crédit amplifie les résultats de l’opération dans les deux sens : si la valeur du bien diminue, votre dette, elle, ne diminue pas. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total, parfois considérablement. Rembourser par anticipation peut donner lieu à une indemnité, plafonnée par la loi et supprimée dans certains cas — les repères en bas de page en donnent le détail. Un crédit en cours réduit votre capacité à en obtenir un autre, et donc votre marge de manœuvre pour un projet ultérieur. Un taux variable, s’il est proposé, expose à une hausse des échéances, même lorsqu’un plafond est prévu. Enfin, l’accord de la banque n’est jamais acquis à l’avance : un dossier peut être refusé, y compris après une première réponse encourageante.

 

Le regroupement de crédits

 

Plusieurs crédits en cours — immobilier, consommation, automobile, découverts, parfois dettes diverses — sont rachetés par un établissement, qui met en place à leur place un crédit unique. Une seule mensualité remplace les précédentes. Cette mensualité est plus faible que la somme des anciennes, parce que la durée de remboursement est allongée.

 

Ce que cela apporte

Une baisse immédiate de la charge mensuelle, qui peut rétablir un équilibre budgétaire devenu intenable et éviter des incidents de paiement. Une seule échéance, un seul interlocuteur, un seul calendrier : la gestion devient lisible, ce qui a une valeur réelle quand les prélèvements se multiplient. Une réduction du taux d’endettement mensuel qui, dans certaines situations, permet de redevenir finançable pour un projet. La possibilité d’inclure une trésorerie complémentaire pour financer des travaux ou solder une dette.

 

Ce que cela coûte

Des frais de dossier. Des frais de garantie, souvent une hypothèque lorsque l’opération inclut un crédit immobilier. Des indemnités de remboursement anticipé sur les prêts rachetés. Notre rémunération d’intermédiaire ou celle du courtier intervenant. Ces frais s’ajoutent au capital financé et sont donc eux-mêmes remboursés avec intérêts.

 

Ses inconvénients et ses risques

Un regroupement de crédits allonge la durée de remboursement et augmente, le plus souvent fortement, le coût total de votre endettement. La mensualité baisse ; la somme que vous verserez au bout du compte augmente. C’est la contrepartie centrale de l’opération, et elle doit être chiffrée avant toute décision, pas après. Un crédit immobilier à taux ancien et bas, intégré dans un regroupement, est refinancé aux conditions du jour : l’avantage de l’ancien taux est perdu définitivement. La garantie prise porte fréquemment sur votre bien immobilier, y compris pour refinancer des dettes qui n’étaient pas garanties auparavant : le risque, en cas de défaillance, se déplace sur votre logement. L’opération allonge votre engagement de plusieurs années, parfois jusqu’à un âge où vos revenus auront changé. Et elle ne traite pas la cause : si le déséquilibre budgétaire vient d’un niveau de dépenses supérieur aux revenus, un regroupement le repousse sans le résoudre, et il peut même faciliter un nouvel endettement.

 

Un point que nous disons quand il s’applique. Lorsqu’une situation relève du surendettement, la procédure devant la commission de surendettement de la Banque de France est souvent plus protectrice qu’un regroupement, et elle est entièrement gratuite. Elle est ouverte à toute personne de bonne foi dans l’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles. Nous vous le disons si c’est votre cas, même si nous n’y gagnons rien.

 

Un regroupement de crédits est un outil légitime dans certaines situations précises. Ce n’est jamais une solution à recommander par défaut, et nous ne l’étudions qu’après avoir examiné les autres options : renégociation d’un prêt existant, modulation d’échéances, report, vente d’un actif, ou simple réorganisation budgétaire.

 

L’assurance emprunteur

 

L’assurance emprunteur prend en charge tout ou partie du remboursement de votre crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail, et parfois de perte d’emploi. Elle protège votre famille, qui n’aura pas à assumer la dette, et le prêteur, qui sera remboursé. La banque exige en pratique cette couverture pour un crédit immobilier, mais elle ne peut pas vous imposer son propre contrat : vous pouvez souscrire auprès d’un autre assureur, dès lors que les garanties présentent un niveau équivalent à celui exigé par le prêteur. La couverture est définie par une quotité — la part du capital assurée sur chaque tête — et par un ensemble de garanties, de délais de carence, de franchises et d’exclusions.

 

Ce que cela apporte

Une protection réelle de vos proches : sans elle, la dette continue et l’actif financé peut devoir être vendu dans l’urgence. Une couverture des accidents de la vie qui vous empêcheraient de travailler, ce qui est statistiquement plus fréquent que le décès pendant la durée d’un prêt. Et une marge de manœuvre financière importante : à garanties équivalentes, l’écart de tarif entre deux contrats peut être significatif, en particulier pour les emprunteurs jeunes et non-fumeurs, et l’économie porte sur toute la durée du prêt.

 

Ce que cela coûte

Une prime, mensuelle ou annuelle, calculée soit sur le capital initial, soit sur le capital restant dû — deux modes de calcul qui produisent des coûts totaux très différents et rendent la comparaison des taux affichés trompeuse. Sur un crédit long, l’assurance représente une part substantielle du coût global. Le temps d’un questionnaire de santé et, parfois, d’examens médicaux complémentaires. Dans certains cas, ce questionnaire n’est plus exigible du tout : les repères en bas de page donnent les deux conditions.

 

Ses inconvénients et ses risques

Un contrat moins cher n’est pas nécessairement équivalent : les différences se logent dans les définitions. La façon dont l’invalidité est appréciée — par rapport à votre métier ou à toute activité —, les durées de franchise, les limites d’âge des garanties, le traitement des affections dorsales et psychologiques, l’existence d’exclusions liées aux sports ou aux déplacements professionnels, tout cela change radicalement la valeur de la couverture le jour où elle sert. Une déclaration de santé inexacte ou incomplète peut entraîner la réduction de l’indemnité, voire la nullité du contrat au moment du sinistre : ces questionnaires doivent être remplis avec rigueur. Une quotité mal répartie dans un couple laisse le survivant avec une dette qu’il ne peut pas assumer seul. Enfin, changer d’assurance suppose que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes à celles exigées par la banque, faute de quoi le prêteur peut refuser la substitution.

 

Changer d’assurance emprunteur

 

Le droit a évolué et il est aujourd’hui plus favorable qu’il ne l’a été. Vous pouvez résilier votre contrat d’assurance emprunteur et le remplacer par un autre à tout moment, sans attendre une date anniversaire, dès lors que le nouveau contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui exigé par votre prêteur. La banque dispose d’un délai pour répondre, doit motiver un éventuel refus, et la substitution ne peut donner lieu ni à des frais ni à une modification du taux de votre prêt. Les délais et les conditions figurent dans les repères.

 

Vous entendrez peut-être encore parler d’un droit de résiliation limité à une date anniversaire. Ce n’était pas faux à une époque ; ce n’est plus le régime applicable aujourd’hui. Si l’on vous oppose une telle règle, demandez-en la référence.

 

Nous vérifions ce point sur les crédits en cours de nos clients : c’est l’une des rares démarches qui peut réduire le coût d’un emprunt existant sans rien changer d’autre à son économie.

 

Repères chiffrés

 

Remboursement anticipé, indemnité : elle ne peut dépasser le plus faible de deux montants — six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant remboursement.

 

Remboursement anticipé, cas où aucune indemnité n’est due : vente du logement à la suite d’un changement de lieu d’activité professionnelle, de la vôtre ou de celle de votre conjoint ; cessation forcée d’activité professionnelle ; décès de l’un des emprunteurs ou de son conjoint.

 

Remboursement anticipé partiel : il doit porter sur plus de 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde total.

 

Conditions d’octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée du prêt est limitée à 25 ans, portée à 27 ans lorsqu’un différé d’amortissement de deux ans au plus est justifié. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle.

 

Offre de prêt immobilier : vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours à compter de sa réception. L’acceptation ne peut intervenir qu’à partir du onzième jour. Le prêteur doit maintenir ses conditions pendant trente jours au minimum.

 

Assurance emprunteur, résiliation : possible à tout moment depuis la loi du 28 février 2022, pour tous les contrats en cours. La banque doit répondre sous dix jours ouvrés et ne peut refuser que pour un motif explicite et exhaustif, la non-équivalence du niveau de garanties. Aucun frais ne peut vous être facturé, et le taux de votre prêt ne peut pas être modifié.

 

Assurance emprunteur, questionnaire médical supprimé : lorsque deux conditions sont réunies en même temps — l’encours assuré ne dépasse pas 200 000 € par personne, tous crédits immobiliers cumulés sur le même bien, et le crédit s’achève avant votre soixantième anniversaire.

 

Droit à l’oubli : cinq ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, aucune information relative à un cancer ou à une hépatite C n’a à être déclarée, et aucune surprime ni exclusion ne peut être appliquée à ce titre. Le contrat doit s’achever avant votre soixante-et-onzième anniversaire.

 

Convention AERAS : elle permet l’accès au crédit et à l’assurance des personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé. Son troisième niveau d’examen est accessible pour un prêt n’excédant pas 420 000 € et si vous avez moins de 71 ans au terme du contrat. Elle n’oblige toutefois pas l’assureur à couvrir.

 

Rémunération de l’intermédiaire : aucun versement ne peut être exigé de vous avant le déblocage effectif des fonds. C’est une interdiction posée par l’article L. 519-6 du code monétaire et financier, et elle est absolue.

 

Commission de surendettement : la saisine est entièrement gratuite et ouverte à toute personne de bonne foi en situation d’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles. Les pensions alimentaires, les amendes pénales et les dettes frauduleuses envers les organismes sociaux en sont exclues.

 

Mis à jour le 3 septembre 2026. Sources : service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr, Haut Conseil de stabilité financière, ACPR, Banque de France, ABE Info Service. Ces règles sont susceptibles d’évoluer ; la date ci-dessus indique la dernière vérification effectuée par le cabinet.

 

Ce que nous ne promettons pas

 

Une précision de vocabulaire, d’abord. On nous demande souvent si nous sommes courtiers. Au sens réglementaire, non : « courtier en opérations de banque » désigne une catégorie précise, qui suppose d’agir sous le mandat du client. Nous intervenons comme mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement : nous travaillons sous mandat de plusieurs établissements, sans exclusivité avec aucun. Concrètement, nous consultons pour vous nos banques partenaires et nous vous présentons ce qu’elles proposent. Mais nous ne consultons pas tout le marché, et nous ne sommes pas tenus à une analyse objective de l’ensemble des offres. Vous devez le savoir avant de nous confier votre dossier.

 

Nous ne vous promettons pas les meilleures conditions du marché. Personne ne peut le faire honnêtement.

 

Nous ne consultons pas l’intégralité des établissements de crédit. Nous travaillons avec plusieurs banques partenaires, ce qui constitue une analyse restreinte du marché, et non exhaustive. C’est une limite réelle, et vous devez la connaître. Voir comment nous travaillons.

 

Nous ne garantissons pas l’obtention d’un financement. La décision appartient au prêteur, et elle dépend de critères qui ne nous appartiennent pas.

 

Nous ne vous dirons pas qu’une opération est intéressante si elle ne l’est pas. Il nous arrive de conclure qu’il vaut mieux ne pas emprunter, réduire le projet, attendre, ou conserver le crédit existant plutôt que de le refinancer.

 

Ce que nous vous devons, en revanche : les conditions telles qu’elles nous sont proposées, le coût total et non le seul taux, la raison de l’établissement retenu, ce que le cabinet perçoit sur l’opération, et l’énoncé de ce qui peut mal se passer.

 

Ce que nous faisons pour vous

 

Nous établissons votre capacité d’emprunt réelle, à partir de vos revenus, de vos charges, de vos engagements en cours et de ce qu’il doit vous rester pour vivre. C’est le point de départ, avant toute recherche de bien ou de financement.

 

Nous construisons le dossier : pièces, présentation de votre situation, et argumentation des points qui feront la différence pour un analyste bancaire. Un dossier incomplet ou mal expliqué se fait refuser pour des raisons qui n’ont rien à voir avec votre solvabilité.

 

Nous consultons nos partenaires, nous vous présentons les offres obtenues et nous vous expliquons ce qui les distingue : taux, durée, garantie, assurance, conditions de remboursement anticipé, modularité des échéances, et coût total de chacune.

 

Nous examinons l’assurance emprunteur comme un sujet à part entière, et non comme une ligne du contrat de prêt. Nous comparons les garanties avant les tarifs.

 

Nous étudions vos crédits en cours quand vous en avez : une renégociation, une modulation ou un changement d’assurance suffisent parfois là où un regroupement serait coûteux.

 

Nous vous suivons jusqu’au déblocage des fonds, et nous restons joignables ensuite. Nous nous déplaçons chez vous, dans le bassin annécien, en Haute-Savoie et dans le Pays de Gex, plus largement en Rhône-Alpes, et partout en France en visioconférence.

 

Vos questions

 

Pourquoi passer par vous plutôt que d’aller directement voir ma banque ?

 

Pour comparer, et pour gagner du temps. Votre banque vous proposera son offre ; nous vous en présentons plusieurs, issues de nos banques partenaires, avec leurs différences expliquées. Nous préparons aussi le dossier, ce qui améliore ses chances d’aboutir. Mais nous ne consultons pas tout le marché, et il arrive que la meilleure proposition soit celle de votre propre banque : le cas échéant, nous vous le disons.

 

Combien coûtent vos services sur un financement ?

 

Cela dépend de l’opération et de la façon dont elle est rémunérée : une part peut être payée par l’établissement prêteur, une part peut être facturée à l’emprunteur. Nous vous indiquons le montant et son origine avant que vous ne vous engagiez. Et aucune somme ne peut vous être demandée avant l’obtention effective du prêt : c’est une interdiction légale, pas un usage commercial.

 

Le regroupement de crédits est-il une bonne solution ?

 

C’est une solution utile dans certaines situations, notamment lorsqu’une charge mensuelle est devenue intenable et menace de provoquer des incidents. Mais elle allonge la durée et augmente le coût total de votre endettement, et elle fait souvent porter la garantie sur votre bien immobilier. Nous ne l’étudions qu’après avoir examiné les alternatives, et nous vous remettons le chiffrage du coût total avant et après, pour que vous décidiez en connaissance de cause.

 

Puis-je changer l’assurance de mon prêt en cours ?

 

Oui, à tout moment, sous réserve que les garanties du nouveau contrat soient équivalentes à celles exigées par votre banque. C’est souvent la démarche la plus rentable sur un crédit déjà en place, en particulier si vous avez emprunté jeune et souscrit le contrat proposé par l’établissement prêteur. La banque doit répondre sous dix jours ouvrés et ne peut refuser que pour non-équivalence des garanties.

 

Vous garantissez l’obtention du prêt ?

 

Non. La décision appartient à l’établissement prêteur. Nous pouvons présenter votre dossier de la manière la plus juste et la plus complète possible, vous dire honnêtement ce que nous pensons de ses chances, et vous prévenir tôt lorsqu’un financement nous semble hors d’atteinte, plutôt que de vous laisser engager des démarches inutiles.

 

Prendre rendez-vous

 

Faisons le point sur votre financement. Que vous prépariez un achat, que vous cherchiez à alléger des mensualités ou que vous vous demandiez si votre crédit actuel peut être amélioré, un premier échange permet de le vérifier. Il est gratuit et sans engagement. Nous n’avons pas d’agenda en ligne : vous laissez une demande, nous vous rappelons sous 48 heures.

 

​

​

​

​​

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un regroupement de crédits peut entraîner l'allongement de la durée de remboursement et une augmentation du coût total du crédit. Cette page est une communication du cabinet AE Patrimoine. Elle a une vocation d'information générale et ne constitue ni une offre de crédit, ni un conseil personnalisé : toute recommandation suppose au préalable un recueil d'informations sur votre situation, vos besoins et vos capacités de remboursement. L'octroi du crédit relève de la seule décision de l'établissement prêteur. L'assurance emprunteur est régie par le contrat souscrit : les garanties, exclusions, franchises et limites d'âge figurent dans les conditions générales et particulières, qui doivent être lues avant souscription. Le cabinet intervient en qualité de mandataire non exclusif en opérations de banque et en services de paiement, catégorie sous laquelle il est immatriculé au registre unique des intermédiaires tenu par l'ORIAS, consultable sur orias.fr. Il n'est pas courtier en opérations de banque au sens de la réglementation. Il ne travaille pas avec l'ensemble des établissements du marché et son analyse porte sur un nombre restreint de partenaires ; il n'est pas tenu à une analyse objective de l'ensemble des offres disponibles. La nature et le mode de rémunération du cabinet sont communiqués avant tout engagement. Auteur : Eric Abisset. Mis à jour le 3 septembre 2026.