Accueil > AEP Immo
AEP IMMO
Acheter dans le neuf ou vendre votre bien
L’activité immobilière du cabinet. Même métier de fond que le reste : on vous explique avant de vous proposer, et on vous dit ce qu’une opération vous coûte en même temps que ce qu’elle vous rapporte.
Votre argent ne passe jamais par nous
Ni votre dépôt de garantie, ni votre acompte, ni le produit de votre vente ne transitent par nos comptes. Ces sommes vont directement chez le notaire, sur un compte séquestre — un compte où l’argent est bloqué et ne peut être libéré qu’aux conditions prévues par l’acte.
Ce n’est pas un engagement commercial : notre autorisation d’exercer l’interdit. Et si l’on vous demandait un jour de nous verser des fonds directement, ce serait le signe que quelque chose ne va pas.
VOUS ACHETEZ
Acheter dans le neuf
Le plus souvent en vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire l’achat d’un logement avant sa construction, payé par appels de fonds au fur et à mesure du chantier. Un achat immobilier motivé principalement par l’avantage fiscal est un mauvais achat.
L’achat d’un logement neuf
APPORTE
Un logement aux normes actuelles, les garanties propres à la construction neuve dont la garantie financière d’achèvement, et des frais d’acquisition nettement inférieurs à ceux de l’ancien
COÛTE
Un prix au mètre carré supérieur à l’ancien à emplacement comparable, et des intérêts remboursés pendant la construction sans percevoir de loyer
FAIT RISQUER
Une livraison qui peut être retardée, un logement qui peut différer du plan, une revente rapide fréquemment à perte, et la reprise de l’avantage fiscal si les engagements ne sont pas tenus
Sur une acquisition dans le neuf, notre rémunération est le plus souvent versée par le promoteur et incluse dans le prix affiché du logement. Nous vous le disons avant que vous ne réserviez, et nous vous indiquons le montant. Nous ne présentons qu’un nombre limité de programmes, ceux des promoteurs avec lesquels nous travaillons, et nous ne prétendons pas comparer l’ensemble des programmes d’un secteur.
VOUS VENDEZ
Vendre votre bien
Nous évaluons le bien à partir des transactions comparables réellement conclues dans le secteur, pas des prix affichés dans les annonces. Nous vous remettons cette estimation avec ses hypothèses, y compris lorsqu’elle est inférieure à ce que vous espériez.
La vente d’un bien existant
APPORTE
Une estimation fondée sur les transactions réellement conclues, et des acquéreurs dont la solidité financière est vérifiée avant que l’offre ne vous parvienne
COÛTE
Des honoraires indiqués dans le mandat avant toute mise en vente, dus à la réalisation ; plus les frais qui ne nous reviennent pas : diagnostics, documents de copropriété, frais d’acte
FAIT RISQUER
Un délai qui ne se garantit pas ; un prix surévalué au départ qui se solde souvent par une vente inférieure ; une vente qui échoue après compromis sur un refus de financement ; l’imposition éventuelle de la plus-value
Ce que change un conseiller en gestion de patrimoine comme interlocuteur
Dans une agence classique, la transaction est l’objet du travail. Ici, elle en est un moyen.
Pour une vente
Le prix n’est pas la seule question. Ce qui compte est ce qu’il vous reste après remboursement du prêt, après impôt sur la plus-value éventuelle, et ce que vous allez faire de cette somme.
Dans les deux cas
Le mode de détention du bien — à deux, en société civile, avec ou sans démembrement — se décide au moment de l’achat. Il se corrige mal ensuite.
Pour un achat
Nous chiffrons l’opération complètement : prix, frais d’acquisition, travaux prévisibles, charges, fiscalité des loyers, mensualité de crédit, et ce qu’il reste réellement chaque mois. Puis nous refaisons le même calcul dans un scénario dégradé.
Ce que cela ne fait pas
Nous ne prétendons pas que cela rend une opération plus rentable. Cela la rend cohérente avec le reste de votre situation, ce qui n’est pas la même chose.
Dans les deux cas
AEP IMMO, EN DÉTAIL
Rien n’a été retiré, seulement rangé
Nos garanties, nos honoraires, les repères chiffrés à jour et vos questions.
Chez AEP Immo nous vendons des biens existants et nous accompagnons des acquisitions dans le neuf. Même métier de fond que le reste du cabinet : on vous explique avant de vous proposer, et on vous dit ce qu’une opération vous coûte en même temps que ce qu’elle vous rapporte.
Une activité immobilière intégrée au cabinet
AEP Immo n’est pas une société distincte. C’est une activité exercée au sein de la SAS AE Patrimoine, sous la même responsabilité et avec le même interlocuteur.
Concrètement, votre conseiller en gestion de patrimoine et votre interlocuteur immobilier sont la même personne. C’est le principal intérêt du dispositif — et c’est aussi la raison pour laquelle nous vous disons franchement ce que nous facturons et qui nous rémunère à chaque opération.
Le registre de cette page est plus transactionnel que celui des autres. Nous parlons ici de mandats, de prix et d’honoraires.
Acheter dans le neuf
Nous accompagnons des acquisitions de logements neufs, généralement en vente en l’état futur d’achèvement — c’est-à-dire l’achat d’un logement avant sa construction, payé par appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
Ce que cela apporte
Un logement aux normes de construction actuelles, sans travaux à prévoir à court terme, et des charges de copropriété généralement plus basses qu’en ancien les premières années. Des garanties propres à la construction neuve — parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale, et une garantie financière d’achèvement qui vous protège si le chantier s’arrête. Des frais d’acquisition nettement inférieurs à ceux de l’ancien. Selon le programme et votre situation, un dispositif fiscal peut s’appliquer : un nouveau régime est ouvert depuis février 2026, et notre page investir dans l’immobilier en donne les paramètres.
Ce que cela coûte
Le prix au mètre carré dans le neuf est supérieur à celui de l’ancien à emplacement comparable. Une partie de l’écart correspond aux garanties et à l’absence de travaux ; il faut néanmoins l’assumer et le savoir. Pendant la construction, vous remboursez des intérêts sans percevoir de loyer et, le cas échéant, tout en payant votre logement actuel.
Ses inconvénients et ses risques
La livraison peut être retardée : les délais annoncés sont des prévisions, pas des engagements fermes. Le logement livré peut différer de ce que vous imaginiez — vous achetez sur plan, et des tolérances contractuelles existent. À la revente, un logement neuf devient un logement d’occasion : une revente rapide se fait fréquemment à perte, une fois les frais pris en compte. Si l’achat est destiné à la location, ni le loyer ni l’occupation ne sont garantis, et le rendement affiché par un promoteur est une hypothèse, pas un résultat. Enfin, un dispositif fiscal impose des engagements — durée de location, plafonds, nature du locataire — dont le non-respect entraîne la reprise de l’avantage. Un achat immobilier motivé principalement par l’avantage fiscal est un mauvais achat. Nous regardons d’abord l’emplacement, le prix et votre capacité à porter l’opération dans la durée.
Comment nous sommes rémunérés sur le neuf
Sur une acquisition dans le neuf, notre rémunération est le plus souvent versée par le promoteur et incluse dans le prix affiché du logement. Nous vous le disons avant que vous ne réserviez, et nous vous indiquons le montant.
Nous travaillons notamment avec Altarea Cogedim, Nexity, Bouygues Immobilier et Kaufman & Broad. Cette liste n’est pas exhaustive et peut évoluer. Nous ne présentons qu’un nombre limité de programmes, ceux des promoteurs avec lesquels nous travaillons. Nous ne comparons pas l’ensemble des programmes disponibles sur un secteur, et nous ne prétendons pas le faire. Si aucun ne convient à votre situation, nous vous le disons.
Vendre votre bien
Ce que nous faisons
Nous évaluons le bien à partir des transactions comparables réellement conclues dans le secteur, pas des prix affichés dans les annonces. Nous vous remettons cette estimation avec ses hypothèses, y compris lorsqu’elle est inférieure à ce que vous espériez. Nous constituons le dossier de vente : diagnostics obligatoires, documents de copropriété le cas échéant, éléments d’urbanisme. Nous rédigeons l’annonce, organisons les visites et les filtrons. Nous vérifions la solidité financière des candidats acquéreurs avant de vous transmettre une offre — une offre non finançable coûte des semaines. Et nous vous accompagnons jusqu’à la signature chez le notaire.
Ce que cela coûte
Nos honoraires de transaction sont indiqués dans le mandat, avant toute mise en vente, et affichés conformément à la réglementation. Ils sont dus à la réalisation de la vente. À vos honoraires s’ajoutent les frais qui ne nous reviennent pas : diagnostics, documents de copropriété, frais d’acte.
Ses inconvénients et ses risques
Un délai de vente ne se garantit pas : il dépend du marché local, du bien et du prix. Un prix surévalué au départ allonge le délai et se solde souvent par une vente inférieure à ce qu’un prix juste aurait produit d’emblée. Une vente peut échouer après signature d’un compromis, principalement sur un refus de financement de l’acquéreur — c’est la raison pour laquelle nous instruisons le dossier financier en amont plutôt qu’après. Enfin, vendre a des conséquences fiscales et patrimoniales : imposition éventuelle de la plus-value selon la nature du bien et sa durée de détention, remboursement d’un prêt en cours, sort du produit de la vente. Les repères en bas de page donnent le régime applicable.
Ce que change un conseiller en gestion de patrimoine comme interlocuteur
Dans une agence classique, la transaction est l’objet du travail. Ici, elle en est un moyen.
Pour une vente, le prix n’est pas la seule question. Ce qui compte est ce qu’il vous reste après remboursement du prêt, après impôt sur la plus-value éventuelle, et ce que vous allez faire de cette somme. Vendre légèrement moins cher mais au bon moment, ou différer une vente d’un trimestre, peut valoir davantage qu’une négociation gagnée. Nous posons la question avant la mise en vente, pas après la signature.
Pour un achat, le financement n’est pas seulement une condition à remplir. La durée du prêt, la part d’apport que vous engagez, les garanties et l’assurance emprunteur retenues déterminent votre capacité à mener vos autres projets pendant les années qui suivent. Un apport maximal réduit le coût du crédit, mais il vide l’épargne disponible : ce n’est pas toujours le bon choix. Nous traitons ce sujet sur notre page financer votre projet.
Dans les deux cas, l’opération s’inscrit dans un ensemble : votre protection en cas de coup dur, votre retraite, ce que vous transmettrez et à qui. Le mode de détention du bien — à deux, en société civile, avec ou sans démembrement entre l’usage et la propriété — se décide au moment de l’achat. Il se corrige mal ensuite, et nos pages investir dans l’immobilier et organiser votre transmission expliquent pourquoi.
Nous ne prétendons pas que cela rend une opération plus rentable. Cela la rend cohérente avec le reste de votre situation, ce qui n’est pas la même chose.
Nos garanties, et ce qu’elles changent pour vous
Une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce
L’activité de transaction immobilière est réglementée. Elle suppose une carte professionnelle, délivrée après vérification de la compétence, de l’honorabilité et des assurances du professionnel. Elle est valable trois ans et son renouvellement est subordonné au suivi d’une formation continue.
AE Patrimoine est titulaire de la carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 7401 2017 000 022 314, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de Haute-Savoie.
Vous pouvez vérifier ce numéro. Nous préférons que vous le fassiez.
Nous ne détenons jamais votre argent
Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur pour le compte de tiers.
Cette phrase a l’air d’une formalité. C’est en réalité une protection directe pour vous.
Elle signifie que ni votre dépôt de garantie, ni votre acompte, ni le produit de votre vente ne transitent par nos comptes. Ces sommes vont directement chez le notaire, sur un compte séquestre — c’est-à-dire un compte où l’argent est bloqué et ne peut être libéré qu’aux conditions prévues par l’acte.
Le risque que nous conservions, perdions ou immobilisions vos fonds n’est donc pas seulement improbable : il est exclu par notre autorisation d’exercer. Et si l’on vous demandait un jour de nous verser des fonds directement, ce serait le signe que quelque chose ne va pas.
Assurance et garantie financière
Notre assurance de responsabilité civile professionnelle et notre garantie financière sont souscrites auprès de MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD.
Pour l’activité de transaction sur immeubles et fonds de commerce, la responsabilité civile professionnelle est garantie à hauteur de 3 200 000 € par sinistre et par année d’assurance, et la garantie financière à hauteur de 110 000 € par année d’assurance. L’attestation précise que l’activité est exercée sans maniement et sans détention de fonds — c’est ce que dit aussi notre carte professionnelle, avec d’autres mots.
Repères chiffrés
Frais d’acquisition, dits frais de notaire : de l’ordre de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. C’est l’écart le plus souvent sous-estimé dans une comparaison entre les deux.
Droits de mutation, ce qui a changé : les départements peuvent majorer leur taux de 0,5 point, portant le plafond de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Au 1er février 2026, la majorité des départements applique 5,00 %.
Primo-accédants, une exception à connaître : la majoration ne s’applique pas à l’acquéreur qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et qui affecte le bien à sa résidence principale. Le taux reste alors plafonné à 4,50 %. Certains départements ont par ailleurs voté une exonération totale, sous conditions d’occupation.
Achat sur plan, échéancier des appels de fonds : au maximum 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux, et le solde de 5 % à la livraison — consignable en cas de réserves.
Achat sur plan, rétractation : dix jours calendaires après la notification du contrat de réservation, à compter du lendemain de sa première présentation.
Achat sur plan, dépôt de garantie : plafonné à 5 % du prix si l’acte doit intervenir dans l’année, 2 % s’il intervient dans un à deux ans, et rien au-delà de deux ans.
Garanties de la construction neuve : la garantie de parfait achèvement couvre un an à compter de la réception, la garantie de bon fonctionnement deux ans sur les équipements dissociables, et la garantie décennale dix ans sur la solidité et la destination de l’ouvrage. S’y ajoute la garantie financière d’achèvement, qui joue si le chantier s’interrompt.
Vices apparents à la livraison : les réserves se signalent à la livraison, le vendeur reste tenu pendant un mois après la prise de possession, et l’action en justice se prescrit un an après la fin de ce délai.
Plus-value immobilière à la revente : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention commencent à la sixième année : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La résidence principale est exonérée.
Durée de validité des principaux diagnostics : dix ans pour le diagnostic de performance énergétique, trois ans pour le gaz, l’électricité et l’assainissement non collectif, six mois pour les termites et l’état des risques, moins d’un an pour le constat de risque d’exposition au plomb lorsqu’il est positif. Le diagnostic amiante est illimité lorsqu’il est négatif.
Carte professionnelle : valable trois ans, renouvelable, sous condition de formation continue.
Mis à jour le 3 septembre 2026. Sources : service-public.gouv.fr, notaires.fr, impots.gouv.fr, ANIL, DGCCRF. Ces montants et ces règles sont susceptibles d’évoluer ; la date ci-dessus indique la dernière vérification effectuée par le cabinet.
Ce que nous faisons pour vous
Nous estimons votre bien à partir de transactions réellement conclues, et nous vous remettons l’estimation même lorsqu’elle vous déplaît.
Nous vous indiquons, avant la mise en vente, ce que l’opération devrait vous laisser une fois le prêt remboursé et l’impôt éventuel acquitté.
Nous constituons le dossier, rédigeons l’annonce, sélectionnons les visiteurs et vérifions la capacité de financement des candidats acquéreurs.
Nous vous présentons les programmes neufs dont nous disposons, avec leur prix, leurs contraintes et leurs risques, et nous vous disons quand aucun ne correspond à votre situation.
Nous vous indiquons par écrit qui nous rémunère et combien, avant que vous ne vous engagiez.
Nous vous accompagnons jusqu’à la signature chez le notaire, puis nous reprenons la conversation là où elle relève du patrimoine : que faire du produit de la vente, comment détenir le bien acheté, comment le protéger.
Vos questions
Vos honoraires sont-ils négociables ?
Nos honoraires sont affichés et figurent dans le mandat avant toute mise en vente. Ils correspondent à un travail défini. Si le périmètre de la mission change, le montant change aussi — dans un sens comme dans l’autre. Ce que nous ne faisons pas, c’est annoncer un chiffre bas puis le rattraper ailleurs.
Dois-je être client du cabinet pour vous confier une vente ?
Non. Vous pouvez nous confier une vente ou une acquisition sans rien nous demander d’autre, et nous n’en ferons pas un prétexte pour vous proposer un placement. Si un sujet patrimonial apparaît en cours d’opération, nous vous le signalons ; vous décidez si vous voulez l’aborder.
Présentez-vous tous les programmes neufs du secteur ?
Non, et personne ne le fait. Nous travaillons avec un nombre limité de promoteurs et nous ne présentons que leurs programmes. C’est une limite réelle de notre offre : nous la disons plutôt que de la masquer.
Pourquoi ne puis-je pas vous verser directement mon dépôt de garantie ?
Parce que notre autorisation d’exercer nous l’interdit : nous ne pouvons recevoir aucun fonds pour le compte d’un tiers. Ces sommes sont versées au notaire, qui les conserve jusqu’à la signature. C’est une contrainte pour nous et une sécurité pour vous.
Prendre rendez-vous
Pour une estimation, un projet de vente ou une recherche dans le neuf. Le premier échange est gratuit et sans engagement. Nous n’avons pas d’agenda en ligne : vous laissez une demande, nous vous rappelons sous 48 heures. Nous nous déplaçons pour visiter le bien et pour vous rencontrer, à Annecy, en Haute-Savoie, dans le Pays de Gex et plus largement en Rhône-Alpes. Le premier échange peut se faire en visioconférence ; la visite du bien, non.
AE Patrimoine, société par actions simplifiée. Carte professionnelle « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » n° CPI 7401 2017 000 022 314, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de Haute-Savoie. Le cabinet ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur pour le compte de tiers. Assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière souscrites auprès de MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, 160 rue Henri Champion, 72030 Le Mans Cedex 9. Responsabilité civile professionnelle : 3 200 000 € par sinistre et par année d’assurance. Garantie financière : 110 000 € par année d’assurance. Activité exercée sans maniement et sans détention de fonds, conformément à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié. Le barème des honoraires de transaction est affiché conformément à la réglementation applicable et figure dans le mandat avant toute mise en vente. Les informations relatives aux programmes neufs sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une offre contractuelle : seuls les documents contractuels remis par le promoteur font foi. Un investissement immobilier présente des risques : absence de garantie de location, de niveau de loyer et de revalorisation du bien ; risque de perte en capital à la revente ; risque de liquidité, un bien immobilier n’étant pas immédiatement cessible ; risque lié au recours à l’emprunt. Les performances passées du marché immobilier ne préjugent pas de son évolution future. Un avantage fiscal éventuel est subordonné au respect d’engagements dont le non-respect entraîne sa remise en cause, et les dispositifs sont susceptibles d’évoluer. Cette page ne constitue pas une recommandation personnalisée. Auteur : Eric Abisset. Mis à jour le 3 septembre 2026.